عرصه و اعیان در ملک و بررسی مفهوم و مسائل حقوقی آن

عرصه و اعیان یکی از اصطلاحات مربوط به املاک است که داشتن اطلاعات کافی در مورد آن می‌تواند مفید باشد. بررسی مسائل حقوقی مربوط به این اصطلاح تنها با کسب اطلاعات کافی به دست خواهد آمد. عرصه و اعیان یکی از موضوعاتی است که در حوزه ساختمان مطرح شده و در مورد اراضی نیز کابرد دارد. از آنجایی که بسیاری از افراد با این اصطلاح سر و کار دارند بهتر است مفهوم و تفاوت های موجود بین این دو اصطلاح شناخته شوند. 

یکی از اسنادی که به عنوان عرصه و اعیان ملک تلقی می‌گردد سند شش دانگی است که برای یک آپارتمان یا یک ساختمان صادر می‌شود. شناخت موارد مربوط به عرصه و اعیان سبب می‌شود که بتوانید در موارد حقوقی مفید عمل کرده و از کارایی مناسب آن بهره‌مند شوید. اهمیت عرصه و اعیان در هنگام خرید ملک به وضوح قابل مشاهده است. توجه به کاربری سند از دیگر موارد مهم برای این مفهوم می‌باشد. برای این که از بروز هر گونه مشکلات عدیده در مورد مالکیت ملک خریداری شده و مسائل حقوقی مربوط به آن به دور باشید بهتر است که با مفاهیم حقوقی آشنایی کافی پیدا کنید.

حتماً برای شما پیش آمده است که اصطلاح عرصه و اعیان در ملک که یک اصطلاح حقوقی است را شنیده باشید. گفتنی است که معنای اصطلاحات مختلف در هر علم را می‌بایست در خود آن علم جست و جو کرد. زیرا تنها از این طریق می‌توان به معنا و مفهوم درست یک اصطلاح پی برد. به همین منظور در این مقاله قصد داریم تا شما را با این اصطلاح، تفاوت‌های آن‌ها با یکدیگر و همچنین مسائل حقوقی آن آشنا کنیم پس با ما همراه باشید. 

تعریف عرصه و اعیان در ملک

اگر بخواهیم عرصه و اعیان در ملک را به زبانی ساده تعریف کنیم باید در ابتدا بگوییم که این اصطلاح را می‌توان برای کلیه املاکی که دارای سند هستند و کاربری‌های متفاوتی مانند مسکونی، اداری، تجاری و... دارند به کار برد. "عرصه" به قطعه زمینی در موقعیت جغرافیایی مشخص گفته می‌شود که بر روی آن ساختمان‌های مختلفی مانند برج، ویلا، آپارتمان و... ساخته می‌شود. همچنین منظور از "اعیان"، همین ساختمان‌های مختلفی هستند که بر روی یک قطعه زمین (عرصه) ساخته می‌شود.

شاید در ابتدا و در نگاه اول، شناخت عرصه و اعیان در ملک و تفکیک آن‌ها به نظر کار بیهوده‌ای به نظر برسد، اما با تنها کمی دقت می‌توان به این نتیجه رسید که شناخت این دو از اهمیت حقوقی ویژه‌ای برخوردار است و می‌تواند در حل مسائل حقوقی بسیار مفید و کارآمد باشد.

فرض کنید شما شش دانگ یک ساختمان را خریداری کرده‌اید که این شش دانگ شامل عرصه و اعیان می‌شود. حال اگر در عرصه، یک آپارتمان 4 طبقه بسازید، برای هر واحد مطابق با عرصه و اعیان مشخص، سند جداگانه صادر می‌شود. به بیان دیگر، سند از حالت شش دانگ کامل عرصه و اعیان در خواهد آمد و به چند سند مجزا تبدیل می‌شود. به همین دلیل، مالک هر واحد، دیگر صاحب تمام شش دانگ عرصه و اعیان در ملک نخواهد بود و فقط به اندازه سهم واحد خود در عرصه و اعیان سهیم است.

به همین خاطر بسیار مهم است که در هنگام خرید حتماً به کاربری عرصه در سند دقت کنید، زیرا برخی از فروشنده‌های سودجو، عرصه با کاربری مسکونی را به جای تجاری به مشتری می‌فروشند. بنابراین برای جلوگیری از اینگونه مشکلات و دوری از گرفتار شدن در کلاهبرداری‌ها بهتر است قبل از خرید به نوع کاربری عرصه و اعیان در ملک توجه بیشتری داشته باشید.

* برای سرمایه‌گذاری در مازندران باید یک دستورالعمل یا به عبارت ساده‌تر، یک راهنما داشته باشید. باید بدانید که فرصت‌ها را چگونه پیدا کنید و به چه شیوه‌ای می‌توانید بهترین سودآوری را داشته باشید. در مقاله تخصصی "سرمایه‌گذاری در شمال، چرا و چگونه؟" در مورد فرصت‌های خرید ویلا یا زمین در شمال صحبت کرده‌ایم. خواندن این متن را به شما پیشنهاد می‌دهیم.

مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک

عرصه و اعیان در ملک در مواقعی که مورد نزاع واقع شود و یا در مالکیت عرصه و اعیان میان طرفین، اختلاف پیش آید، جنبه حقوقی بودن خود را بیشتر نشان می‌دهد و باعث ایجاد مسائل حقوقی مختلف خواهد شد. در ادامه به چند مورد از مهم‌ترین مسائل حقوقی مربوط به عرصه و اعیان ملک خواهیم پرداخت.

در اکثر مواقع، تمام مالکیت عرصه و اعیان متعلق به یک شخص است که در این مواقع هیچگونه مشکلی وجود ندارد. مالک می‌تواند هر طور که مایل باشد در تمامی عرصه و اعیان متعلق به خود تصرف مالکانه کند. به همین دلیل در اینجا به تفکیک این دو، خیلی اهمیتی داده نمی‌شود. اما در مواقعی که مالکان عرصه و اعیان در ملک، متفاوت باشد و یا آنکه عرصه و اعیان، میان دو نفر به صورت مشاع تقسیم شده باشد، وارد بعد حقوقی خواهیم شد. برای درک بهتر این موضوع به مسائل حقوقی زیر دقت کنید.

قسمت اول مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک

1- نمونه اول: فرض کنید دو شخص با یکدیگر یک ملک را می‌خرند و در عرصه و اعیان آن با یکدیگر شریک می‌شوند. در این صورت آیا یکی از شرکا می‌تواند بدون اذن شریک دیگر در میزان عرصه و اعیان خود تصرف کند؟

برای پاسخ به این سوال باید گفت که مطابق قانون مدنی و مواد 581 و 582 آن، هیچ کدام از شرکا نمی‌توانند بدون اذن شریک دیگر در حصه اشتراکی خود تصرف کنند و اگر تصرف کنند، آن تصرف، فضولی بوده و احکام معامله فضولی بر آن بار می‌شود، زیرا هر دو در تمام جزء ملک شریک هستند.

به همین دلیل اگر خواهان تصرف بدون اذن باشند می‌توانند از دادگاه، تقاضای افراز نمایند تا بعد از رسیدگی به درخواست آن‌ها در صورتی که امکان افراز ملک وجود داشته باشد، آن را با توجه به سهم هر یک جدا کرده و برای هر کدام از آن‌ها سند ملکی جداگانه‌ای صادر کند. در هر سند، مقدار عرصه و اعیان در ملک آن‌ها به طور دقیق مشخص خواهد شد.

2- نمونه دوم: حال در یک آپارتمان 5 طبقه، اشخاصی که در طبقه 3 ساکن هستند مانع از استفاده افراد ساختمان از راه پله می‌شوند و می‌گویند این قسمت جز اعیان متعلق به طبقه سوم است. در این جا افراد ساختمان به چه دفاعی می‌تواند استناد کنند؟ 

در قانون تملک آپارتمان‌ها و همچنین قانون مدنی آمده است که قسمت‌های مشاعی ساختمان مانند راه پله، ورودیی، آسانسور و... متعلق به همه افراد ساختمان است و هیچ یک از افراد نمی‌تواند مانع استفاده ساکنان آپارتمان شود. به همین دلیل، ادعای ساکن طبقه 3 از اساس، غلط می‌باشد.

قسمت راه پله که جزء مشاعات است، اعیان مورد تملک خصوصی وی به حساب نمی‌آید. به همین علت، ساکنان ساختمان می‌توانند علیه او دعوای ممانعت از حق، طرح کنند. در این صورت، دادگاه با استناد به دلایل ذکر شده حکم به نفع خواهان یعنی افراد ساختمان صادر می‌کند و به شخص ساکن در طبقه 3 اجازه منع تردد افراد را نمی‌دهد.

3- نمونه سوم: اگر قسمت اعیان یک عرصه به صورت رسمی به ثبت رسیده باشد و مالک آن این اعیان را به شخص دیگر به طور عادی منتقل کند، آیا در صورت درخواست تنظیم سند از جانب خریدار و استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند اقدام قانونی انجام دهد؟

به دلیل آن که قسمت اعیان به تنهایی می‌تواند مورد معامله واقع شود و در این مسئله دارای سند رسمی نیز می‌باشد، در صورت استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. در این صورت، دادگاه، فروشنده را احضار می‌کند، اما اگر باز فروشنده از آمدن به دادگاه خودداری کند، خود دادگاه از جانب فروشنده، سند رسمی را تنظیم می‌کند. در این حالت، فروشنده دیگر حق اعتراض نخواهد داشت.

4- نمونه چهارم: آیا کسی که یک عرصه را برای مدت معین اجاره کرده باشد و در آن عرصه بدون اجازه مالک اعیانی بسازد آیا مالک آن اعیان می‌شود یا خیر؟ 

در این صورت، چون آن اعیان ساخته شده به وسیله مواد تهیه شده توسط مستاجر ساخته شده، متعلق به مستاجر می‌باشد؛ اما بعد از پایان مدت اجاره، دو راه وجود دارد. اولین راه این است که مالک، اعیان را قلع کند و اجرت‌المثل آن را به مستاجر پرداخت نماید. راه دوم این است که مالک، بنای ساخته شده یا همان اعیان را در عرصه نگه دارد که در این حالت مالک می‌بایست قیمت اعیان را به مستاجر پرداخت کند و مالک آن شود. 

*این مسائل گفته شده مهم‌ترین موارد مطرح شده در بحث عرصه و اعیان در ملک می‌باشند.

قسمت دوم مسائل حقوقی عرصه و اعیان در ملک: املاک موقوفی

مهم است که بدانید مسائل مطرح شده در مبحث عرصه و اعیان در ملک موقوفی پیچیدگی‌های خاص زیادی دارد. طبق ماده 55 قانون مدنی که وقف را اینگونه تعریف کرده است: "وقف" عبارت است از اینکه عین مال، حبس و منافع آن تسبیل شود.

به همین دلیل عین مال موقوفه را به هیچ‌وجه نمی‌توان انتقال داد. زیرا همانطور که در ماده گفته است عین مال حبس می‌شود؛ یعنی غیر قابل انتقال می‌گردد. فروش و انتقال آن حتی به وسیله موقوف علیهم نیز ممکن نخواهد بود.

وقف، یک شخصیت حقوقی مستقل است؛ به همین خاطر اکثر اوقات در ملک موقوفی بحث عرصه و اعیان در ملک مطرح می‌شود، برای درک بیشتر آن بهتر است به چند پرسش و پاسخ زیر توجه کنید.

1- سوال اول: اگر مستاجر در ملک موقوفی بخواهد اعیان را به شخص دیگر منتقل کند می‌بایست چه اقدامی انجام دهد؟ 

در ماده 474 قانون مدنی آمده است که مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. اما مسئله اینجاستکه در عرصه و اعیان در ملک موقوفی هم این امکان وجود دارد یا نه؟ 

باید گفت که به دلیل شرایط خاص وقف، اگر مستاجر بخواهد عین مستاجره موقوفی را به شخص دیگر اجاره دهد می‌بایست رضایت متولی، اداره موقوفه و همچنین امور خیریه را به دست آورد و علاوه بر آن باید 10 درصد از کل سرقفلی محل مورد اجاره را به تشخیص کارشناس به موقوفه پرداخت کند.

2- سوال دوم: در هنگام خرید اعیان در عرصه موقوفی، مالکیت به چه صورت خواهد بود؟ 

امروزه در میان خرید و فروش املاک بسیار مشاهده می‌شود که یک ساختمان در زمین وقفی به فروش می‌رود. در این صورت، خریدار، تنها مالک عرصه خواهد شد و تحت هیچ شرایطی نمی‌تواند بر عرصه وقفی، تصرف مالکانه داشته باشد. زیرا سند این عرصه در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد. به همین دلیل، خریدار فقط می‌تواند صاحب اعیان عرصه موقوفی باشد.

چگونگی محاسبه عرصه و اعیان در ملک

مالک عرصه و اعیان در ملک می‌تواند بنا بر دلایل مختلف، تقاضایی مبنی بر تفکیک عرصه و اعیان داشته باشد. به همین دلیل چگونگی محاسبه عرصه و اعیانملک بسیار اهمیت دارد. توجه داشته باشید که در این تفکیک می‌بایست در درجه اول، ارزش عرصه و اعیان ملک را با توجه به انواع کاربری‌های مختلف مانند تجاری، مسکونی و... تعیین کرد.

به عنوان مثال، عرصه و اعیان در ملک که کاربری تجاری داشته باشد به مراتب از ارزش بیشتری نسبت به کاربری مسکونی برخوردار است. البته نکته مهم این است که اگر در اعیان، اقداماتی مختلفی صورت گیرد می‌تواند بر قیمت عرصه نیز تاثیر داشته باشد. ارزش هر عرصه با توجه به عوامل مختلفی تعیین می‌شود که به چند نمونه از آن‌ها در زیر اشاره خواهد شد.

• ارزش عرصه در زمین‌های موات: زمین موات، زمین‌هایی هستند که سابقه هیچگونه احیایی ندارند. ارزش این عرصه‌ها در زمین موات چیزی در حدود 50 – 90 درصد از ارزش روز ملک در بازار است.

• ارزش عرصه در زمین‌های بایر: زمین‌های بایر، زمین‌هایی هستند که سابقه احیا دارند، اما به دلیل آنکه به آن رسیدگی نشده است به میزان 5 سال متوالی، متروک باقی مانده‌اند. در اینگونه زمین‌ها ارزش عرصه تقریباً برابر با 20 – 60 درصد ارزش روز ملک در بازار است.

• ارزش عرصه در زمین‌های دایر: این زمین‌ها سابقه احیا و آبادانی دارند و در زمان حاضر نیز مورد بهره برداری قرار می‌گیرند. ارزش عرصه در زمین‌های دایر نیز معادل 5 – 30 درصد ارزش روز ملک در بازار است. البته توجه داشته باشید که در این مورد، موقعیت جغرافیایی نیز دخیل می‌باشد.

بنابراین با توجه به نوع زمین دایر، بایر و موات می‌توان به راحتی ارزش عرصه در ملک را حساب کرد.

سخن پایانی

عرصه واعیان در ملک به عنوان یک اصطلاح حقوقی است و برای املاکی که دارای سند می‌باشند و کاربری متفاوتی دارند به کار می‌رود. در مورد انواع ساختمان با کابری مسکونی، اداری و تجاری این اصطلاح را می‌توان استفاده کرد. عرصه به زمینی گفته می‌شود که در موقعیت جغرافیایی مشخصی واقع شده و بر روی آن ساختمان‌های مختلفی بنا شده است. اعیان نیز شامل ساختمان‌هایی می‌شود که بر روی یک قطعه زمین ساخته شده باشند. به هر ترتیب آشنایی با این اصطلاحات موجب خواهد شد که در حل مسائل حقوقی مربوط به ملک به نحوی آگاهانه‌تر عمل شود.

منبع: اول خونه